一、房地产信托投资基金是什么

房地产信托投资基金是通过将个人和机构投资者的资金汇集起来，投资于能够产生稳定现金流收益的地产资产或相关有价证券的金融产品。

该产品由特定的资产管理公司管理，专门的基金托管机构托管；在发行后一般选择在证券市场上挂牌交易，买卖方式与股票相同。

房地产信托投资基金资产管理公司通过多元化投资，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资，在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以分红的方式分配给投资者，从而使其获取长期稳定的投资收益。

二、房地产信托投资基金的分类

按业务性质和收入来源，房地产信托投资基金分为股权型(Equity房地产信托投资基金)、债权型(Mortgage房地产信托投资基金)和混合型(Hybrid房地产信托投资基金)三种类型。其中，股权型房地产信托投资基金就是直接投资不动产，主要的收益来源是不动产租金收入，或处分不动产的资本利得；债权型房地产信托投资基金是指向开发商或房地产管理者提供抵押贷款，或投资房地产抵押证券，以利息收入或证券投资回报为主要收入来源；兼营上述两类业务，混合收取上述两种业务收入的房地产信托投资基金被称为混合型房地产信托投资基金。目前债权型房地产信托投资基金只存在于美国，占比不到房地产信托投资基金市场总规模的10%；混合型房地产信托投资基金就更少，只有不到1%；除美国市场外，其他国家和地区的房地产信托投资基金均为股权型。

此外，房地产信托投资基金还有其他划分方式。根据组织结构，房地产信托投资基金可划分为公司型和契约型；根据募集和上市方式，可划分为公开募集上市交易、公开募集非上市交易和私募三种；根据经营管理方式，可划分为内部管理和外部管理两种；根据经营期限，可划分为有明确期限及无明确期限两种；根据发行后能否赎回，可划分为开放型和封闭型。

三、房地产信托投资基金的优点

近几年，房地产信托投资基金越发地受到广大投资者青睐，归纳其优点，可总结如下：

1.使房地产投资小额化、动产化、简单化。由于房地产投资涉及资金较大，多数投资者难以进行大宗房地产投资。而房地产信托投资基金是以收益凭证方式募集大众资金从事大资金量、多样化的房地产投资，使投资者对房地产的投资转化为对有价证券的投资，降低了投资门槛和操作难度。特别是对于中小投资者而言，可因此进入原本因资金门槛较高，而较难涉足的非住宅类房地产投资领域。

2.具有较高的流动性。房地产信托投资基金是以证券化方式来体现房地产的价值，证券发行后，一般会在证券市场上挂牌交易，这将大大提高产品的流动性和变现能力。

3.产品收益和分红相对稳定，同时又具有一定的成长性。房地产信托投资基金产品以租金收入为主，而且一般都规定收入的主要部分(90%以上)用于分红，因此相对于其他金融产品，REIT的收益和分红都比较稳定。同时房地产信托投资基金又具有一定的成长性，这主要表现在两个方面，一是随着社会经济发展物业租金收入提高，二是持有物业的公允价值增加。

4.与股票、债券相关度较低，加入投资组合可有效分散风险。房地产信托投资基金的收益/风险特性介于股票和债券之间，但与这两者的相关度均不高。故而，许多投资者将房地产信托投资基金视为股票、债券、现金以外的第四类资产。

5.抵御通货膨胀。一方面，房地产信托投资基金持有的地产资产在通货膨胀时会随之增值；另一方面，房地产信托投资基金的主要收入来源——地产租金收入也会在物价上升的同时有所提高，进而增加对投资者的分红。所以说，房地产信托投资基金不失为一个抵御通货膨胀的投资工具。

6.监控严格、信息透明。由于房地产信托投资基金的监管和信息披露标准大致参照上市公司标准，因此是一个比较安全的产品。相对于房地产开发公司来说，房地产信托投资基金的透明度更高。

四、房地产信托投资基金的风险

诚然，房地产信托投资基金是一个很有魅力的投资产品，但对于一些在投资该产品时可能遇到的风险也有必要加以了解，它们主要包括：

1.整体经济风险。在全球和地方性的经济低迷甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对房地产信托投资基金的收益产生影响。

2.房地产周期性风险。房地产为一周期性资产，以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动。

3.政策性风险。当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响房地产信托投资基金的负债比例及所持地产资产的估值等。此外，地方性的建设规划调整也将直接影响房地产信托投资基金所持地产资产的价值。

4.利率变动引起的价格波动风险。房地产信托投资基金和债券的利差会影响投资者介入房地产信托投资基金的意愿，然而证券市场多空和利率高低，一般而言只影响房地产信托投资基金的短期表现。长期来看，房地产信托投资基金的价格还是取决于标的资产的质量和盈利能力。

5.管理人的信用风险。投资者通过房地产信托投资基金投资地产资产，而并非直接拥有地产资产，因此缺乏对该资产的主动权及经营权，尤其是当资产管理人经营不善或牟利他人时，投资者无法直接干预制止，只能通过抛售离场的方式结束投资。