一、什么是物流地产

物流地产属于工业地产的范畴，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体，强调管理的现代化、规模效应、协同效应，是有形资产和延伸服务的有机组合。随着住宅地产“三限”政策的出台以及物流行业的快速发展，物流地产逐渐受到诸多地产商的重视。

二、物流地产行业前景如何

物流地产指的是企业经营现代化的物流设施的不动产载体，是物流地产开发商根据物流企业客户的需要，选择合适的地点，投资和建设企业业务所需要的专业现代化物流设施，它具有广阔的发展前景。随着经济发展、物流运输需求增长，我国物流地产行业保持高速发展态势，市场规模加速扩张，现代物流体系对物流地产需求非常大：物流地产一方面可为有需求的物流设施租赁企业减轻庞大的资产负担，能够更加专注于企业本身的核心业务；另一方面行业投资商也可以获得更加稳定的出租收益。该形式可帮助物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面达到共赢局面。因此，产业参与投资者甚广。随着经济的发展和人民生活水平的提高，物流地产正成为中国房地产市场中发展最快的领域之一，越来越多的开发商、投资者关注到物流地产的潜力。

三、物流地产商的开发运营模式有哪些

1、物流企业主导型运营模式：物流企业是物流企业主导的运营模式的主体，物流企业按物流市场需求，结合自身物流业务发展的需要，由物流地产开发商进行物流设施的投资建设。具体活动主要有规划、选址、设计、开发建设等，物流地产设施的拥有权属物流企业所有，项目建成后，部分留作自用，以满足自身发展需要，其余部分则转租给其他企业。2、物流地产商主导型运营模式：物流地产企业根据客户的物流设施需求，购买、改造既有的物流设施，或按客户要求进行选址、拿地、规划、设计、开发建设并完成相关物流设施，产业企业自行决定自用还是出租给客户，并通过专业团队提供资助建设的物流设施及物业管理服务，该模式在物流仓库等场景下应用广泛。3、物流商与地产商、电商合作型运营模式：由地产商、物流商通过签署合作协议等，共同出资设立物流地产的项目公司，并合作经营。该模式既能展示地产商拿地、建设的优势，也可以发挥物流商在物流效率及运营管理方面的优点，根据客户的物流设施需求提供物流设施的租赁、咨询、物业管理等服务，再根据协议约定进行项目收益分配与风险承担。4、第三方牵头型运营模式：由第三方牵头，作为地产企业和物流企业的桥梁，并进行物流商与地产商的资源整合，开展合作型的经营模式，同时审查房地产企业和物流企业的实力、资格等，实现联合。建成后的物业由第三方负责招商、管理工作，同时第三方也要身缠开发建设及运营收益，且由第三方按协议约定进行分配，第三方一半为政府或中介组织。5、基金型运营模式：该模式与传统的运营模式不同之处在于引入了基金公司，基金公司由物流地产企业与其他投资者共同成立。物流地产企业将其持有的物流资产转让给基金，再通过基金公司这个渠道发行的基金持有物流资产，由物流地产商控制物流资产转为基金控制物流资产。主要的业务为：物流地产开发业务、物流地产运营管理业务、基金管理业务。如果您想进一步了解物流地产商，可以先来看看物流地产十大品牌。

四、物流地产项目收益来源有哪些

物流地产的项目收益主要来源有：1、土地（资产）增值：对物流地产所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。2、出租收入：园区所有者与经营者按一定比例对出租收入进行分配，具体收入来源包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费、物业管理费等其他费用等。3、服务费用：包括信息服务费用、培训服务费用、融资中介费用以及其他服务费用。4、项目投资收益：对看好的物流项目如加工项目、配送业务等进行投资，从中获取收益。5、其他收益：园区运营商还可以通过增资扩股、上市等方式获取收益。