长租公寓概况

长租公寓又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。

长租白领公寓运营模式

集中式出租：企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。

分布式出租：企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式。

“集中式”和“分布式”两种运营模式，就二者共性而言，空置率、续租率和利润率无疑都是其运营的重要指标。集中式运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。而分布式长租公寓模式起步则较晚，其房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化的服务与改稿，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。

根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。

一、重资产运营

重资产运营即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对外出租，主要通过收取租金获取利益的模式。重资产运营模式项下的房源多为集中式物业，对资金的要求较高，让很多运营商望而却步。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商拥有雄厚的资金和融资优势，拥有闲置的自持物业资源，又具备物业改造能力，因而会选择采用重资产运营模式。

二、轻资产运营

轻资产运营即运营商并不持有物业，而是通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务管理、物业管理等服务，获得管理报酬的模式。选择轻资产运营的，前期沉淀资金相对少，可以在短时间内快速拓展市场。具有中介机构背景的公寓运营商、酒店管理类的公寓运营商、创业类的公寓运营商多采用轻资产运营模式。

1、托管模式，就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后管理。在托管模式中，运营商只需承担一定的管理成本，资金压力大大减轻，同时，原本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东本人身上。

2、加盟模式，长租公寓企业凭借品牌优势，通过制定标准化可复制的模式，寻求加盟合作伙伴，快速复制经营模式，实现连锁经营，扩大市场占有率。

3、互联网 模式，以房源为中心进行智能化和金融化的便捷生活服务，一切以满足租住的生活要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等各种社区服务均采用专业化的外包进行。

长租公寓盈利模式

1、租金差 装修投资溢价

从业主端租入的批发价与单间“零售价”合计之间的差价，是目前绝大多数中低端长租公寓主要的利润来源。主要包括两部分，一是整套租入，按间租出实现溢价；二是通过分拆隔间，增加房间数实现额外收益。同时，公司也会对租入的房屋进行简单装修，以实现房租价格的提升。采用该类模式的代表企业是自如。

2、生态社区 增值服务

长租公寓运营商通过打造“公寓 服务”的生态圈，如 “公寓 旅游”、“公寓 健康”、“公寓 培训”等形式扩大服务半径，整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，进而从衍生产品上实现盈利。如魔方向租户收取的物业费，大约每月每间房200~300元，相对普通住宅略微偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。

3、先租后售，旨在客户获取，实现业务协同

这类盈利模式的代表是万科，万科曾在重庆“西九.万科驿推出“租金抵房款，房款抵租金”的活动，从活动口号可以清晰发现该类模式的核心是先租后售，公司的本质并不是指望依靠公寓租金实现盈利，而是希望以公寓租赁获得潜在的客户资源，带动其本身的房地产销售。

4、资产收购 持有经营

这种盈利模式和美国典型的公寓REITs模式非常类似，借助不动产基金通过资本运作来收购或整租、改造物业，然后与第三方的公寓管理公司合作，由其负责物业的出租经营与管理。一方面获得了资产增值收益，另一方面也可获得运营收益。这种盈利模式的代表是赛富不动产基金和新派公寓的深度合作，赛富以不动产基金购买房屋的租赁权，委托新派公寓开展房屋租赁、管理等业务，实现二者的资源互补。

目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，出租方仍旧利润薄弱或处于亏损状态，分析认为，当前是以资本大量投入的方式快速吸收增量，迅速做大存量的阶段，利润率并不是企业眼下所关注的焦点。未来在做大规模以后，通过服务延伸产品附加价值、通过增值服务创造溢价空间，或将成为下一步的扭亏为盈的关键突破点。

长租公寓市场分析

一、长租公寓发展误区

1、只在高租金城市布局

做租赁要去哪些城市布局？几乎所有人都会脱口而出：一二线城市，最好是一线城市，因为经济发达，人口净流入，租金收益高……

高租金的一线城市，杠杆率可以用得比较高。

例如北京，拿一套可以改造成4个房间的房子，花半个月改造，每间房投入七八千，4间房合计投入约3万块钱，半个月之后出租出去，每间房子3000，一个月就是1.2万，预收一个季度的房租就是3.6万。

由于付给房东的房租是做了时间错配的，如果你一次收了租客3个月的租金（一般是押二付一），而给房东是按季度或年度付钱，就会有一笔无息的资金在自己手里，可以拿走继续做规模扩张。

之所以说杠杆率比较高，是因为月租3000里面，2500都是要给房东的。其实属于你的钱并不多，但你手里却握有很多现金。这么一来，你的现金流很容易为正。

因此，在一线做租赁，想要规模扩张的话，你要有极强的出房能力，将空置率控制在低位的能力；二线城市，你要拿到低价的资产，以及拿到期限足够长的廉价资金。

2、以为只要有钱就能做好

未来，长租公寓会成为拥有强大开发、品牌、运营和资本运作能力房企的天下，因为资金出去之后要5~7年才能收回来，没有钱是万万不能的！

可是，有钱就一定能干吗？

这个行业已经不是房地产和装修生意。如果到市场上去拿楼，那么70%是拿房成本，还有12%折旧，12%经营管理费，6%税，利润为0！事实上，目前整个长租公寓行业仍处于亏损阶段。因为整个行业的平均融资成本太高——高于10%！

根据内部的测算，长租公寓的资金成本要控制在4%左右，且持续不断投入才能实现盈利。房地产每年开发部分的现金流都是正的，使得其能够为长租公寓输血，而且资金成本很低。但即便如此，龙湖也无法仅靠自身资金输血，需要不断融资。

即便可以拿到“低成本”资金的开发商，也要持续投入才能迎来盈利的一天。比如，最近面对深交所的问询，世联行预计其长租公寓项目盈利时间为第五年……如果没有持续投入的准备，“有钱”也不要干。

3、迷恋轻资产

当前，碧桂园、恒大、万科、龙湖、旭辉等都已在长租领域大刀阔斧的开干了，但还有很多房企在观望，因为觉得不赚钱。

相比快周转的增量开发来说，长租公寓确实“不赚钱”。特别是持有资产的模式下，想靠租金赚钱就更难。

因此，不少人想通过轻资产的模式来化解这一困境。但全部是轻资产也很成问题。事实上前期一些走轻资产路线的公寓运营商，现在开始青睐重资产。

4、盲目跟风

自如是典型的分散式，今年会达到100万间的管理规模，这种模式看起来更容易上规模。但做起来并不那么容易，毕竟自如能有今天的规模，是因为它已经发力多年了。

对于新进者，或者规模不大的公寓运营商来说，做分散式的挑战不小。

5、对规模有执念

增量开发领域，规模已是各家房企不用言说的目标。千亿是基本门槛，连当前只有三百亿左右的房企也扬言要冲三千亿。

对规模的执念也被带到了长租公寓领域。旭辉、龙湖、万科都表示要进入行业前三，万科的郁亮在2017年度业绩发布会上表示，“德国的住房租赁是全球有名的，德国最大的租赁企业，大概是33万间公寓，我们用三年左右的时间，有机会赶超他……”碧桂园要直接上100万间，干长租城市……

对巨头来说，租购并举的政策下，这么干既是抓住市场机会，也是履行企业社会责任。但如果实力不够的话，没必要非要上十万间，几十万间的规模。

增量开发领域，有500亿魔咒一说，长租公寓在5万间和10万间规模这两个阶段，同样会遇到规模的魔咒。

一些小的公寓运营商，一个季度只有五六十万的收入，全年两百多万，活得还不错。可是，一旦其想让管理规模再上一个台阶，就会显得非常困难。

因为这么小的规模，完全可以开成夫妻店。继续上规模之后，管理层就势必要叠加，并且需要上系统，想办法提高人房比等等。这个时候，管理成本和各种各样的问题就开始出现了。

事实上，不少公寓企业是在上规模，走向正规化运营的过程中走向衰弱的。因为规模大了，人多了，摩擦就多，成本就高。

二、长租公寓政策了解

1、制度建设

租购并举的住房制度

2016年国务院政府工作报告首次提出建立租购并举的住房制度。

2017年10月18日，十九大报告将其深化为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

住房租赁市场立法

2016年12月16日，中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法。

2017年5月，作为第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，《住房租赁和销售管理条例》正式开始向社会公开征求意见。

北京市自2017年9月30日起实行《共有产权住房管理暂行办法》，率先出台加强住房制度顶层设计的落地政策。

税收优惠

2017年5月20日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》明确指出住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。

2016年11月14日，国家税务总局公告2016年第69号规定的住房租赁税收标准是：纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税。个人住房出租征税 0.5%、非住房 1% 。

2、培育租赁市场主体

2016年6月国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）提出培育四种租赁市场主体：

发展住房租赁企业；

鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；

规范住房租赁中介机构；

支持和规范个人出租住房。

3、改善租赁住房供应

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）在租赁住房建设方面提出了纲领性要求：鼓励新建租赁住房；允许改建房屋用于租赁。

集体建设用地上建设租赁住房

2017年4月，住建部联合国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

2017年8月，国土资源部联合住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选取第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市。

商改住

2016年6月，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

工改住&个人出租

2017年4月，住建部联合国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；鼓励个人依法出租自有住房。

4、拓宽融资渠道

2015年1月6日，住建部发布《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发【2016】39号文）明确提出鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

除了全国性的政策，已有多个省级地方政府也先后发布了关于培育和发展住房租赁市场的指导文件，主要涉及的关键政策包括允许商改住、鼓励个人出租住房、提供金融支持等方面。