长租公寓分类

根据长租公寓运营企业所运营的物业分布位置是否集中，长租公寓运营模式可分为集中式和分散式。

集中式长租公寓是什么

集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。

什么是分散式长租公寓

分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。从特征上来看，两种管理方式有所差异，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及目标客户上均有所区别。

集中式与分布式长租公寓的区别

一、集中式公寓：统一改造，统一管理

集中式公寓的运作模式较为传统，主要是以独栋商业楼宇为运作标的。公寓运营商通过收购或租赁的方式获得整栋楼宇的管理权后，包租后对房屋进行统一改造，较后再将公寓租赁出去。受制于市区地段的高租金以及房源紧俏，集中式公寓多分布在近郊等位置，靠近产业园区、或是高新科技园区等。因此，集中式公寓适合精品开发，也更容易注入公寓的企业理念。此外，得益于房屋较为集中以及社交距离较短，运营团队可以更好的构建社交圈以及提供社区化服务。

目前YOU 、魔方、泊寓、新派、窝趣、未来域等都是集中式公寓，其中泊寓是万科旗下租赁品牌，成立于2015年8月，其主要针对青年白领，依据其居住习惯，打造富有青春气息的全能新品。万科在房企中位列龙头，拥有成熟的开发链，其在改造、品牌上具有先天优势，万科物业也能够为泊寓的服务提供更多保障。2017年，万科泊寓已经进入25个城市，获取房间数8.4万间，根据计划，2017年总获取房间数量超过10万间，预计到2018年，万科将拓展公寓目标45万间。

二、分布式公寓：房源更自由是“杀手锏”

分布式长租公寓起步相对较晚，模式较为单一，房源主要来自分散的房东，通过房屋包租运营，标准化的服务与改造。相对于集中式公寓而言，其包含的部门更加多样化，有庞大的运营系统，合理速度扩张后可以帮助分布式公寓产生规模效应。与此同时，由于房源较为分散，产品层次相对丰富，租客可以有更多的选择空间，可以满足不同群体对房屋的格局、地理位置、家装等方面的需求。也正因此，运营商在产品运营过程中难以标准化，管理成本相对较高。

目前红璞公寓、蘑菇公寓、水滴公寓等模式均是分布式，自如作为链家旗下租赁品牌，经过3年的探索和发展，2016年5月拆分独立发展，目前运营较为成熟。公司拥有多条产品线，装修风格多样，同时也提供组后维修、双周保洁及管家服务等，可以进行线上预订，通过O2O模式重组租房市场格局。

三、未来风向标

就目前市场来看，集中式和分布式公寓并非完全分离，毫无联系，像自如以及优客逸家在集中式和分布式的业态模式均有涉及。虽然集中式公寓在前期资金投入较高，但容易产生规模效应，后期的管理成本，尤其是人力成本较低。综合来看，集中式公寓凭借自身*的用户租赁体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势。

“集中式”VS“分散式”

对于普通租客而言，更原意选择集中式公寓还是分散式公寓？

“首先看价格，其次看位置。”租客李小姐告诉记者。“这些代理经租机构运营的房源，普遍比传统房源价格更高。就算有装修、管理等增值服务，租客付款时也得权衡一下。”

经记者走访了解，从价格来看，集中式公寓的整体溢价水平更高。以魔方公寓为例，其单间公寓价格比周边出租民房高出15%-25%，最高达到6000元/间，主要集中在交通便利的城市中心区域或产业园区以及大学城等。在嘉定安亭、闵行等地区，集中式公寓的普遍单价为2000元/间左右，与周边出租民房相差无几。

分散式公寓的溢价水平相对较低。在闵行区颛桥镇内，记者看到一套三室一厅的房源，获取房源的价格约为3300元/月，而出租价格则为3600元/月，上浮价格仅300元。

“房屋的位置不同，租金随位置波动的差异较大。”李小姐说。“无法直接比较集中式和分散式公寓的价格差异。”最后，在郊区工作的她选择了入住附近一家集中式公寓。

从位置来看，由于分散式公寓由自然人房源改造而成，位置较为灵活，在地铁、车站等关键交通枢纽周围均有分布。而集中式公寓集中分布在城市中环、外环线内，在内环区域少有涉及。

在居住体验方面，集中式公寓提供的房间更标准，配套设施也相对齐全。而分散式公寓很大程度依赖房东本身提供的房源条件。

政策层面仍有考验

尽管市场发展如火如荼，在政策层面，两类公寓均面临自身考验。

对于集中式公寓而言，这样的考验更为严峻。搜索上海住房租赁公共服务平台显示，目前可以租住的代理经租房源仅有“青客”“自如”等分散式公寓，集中式公寓寥寥无几。为何会出现这样的现象？

相关企业负责人表示，集中式公寓大多由商业、商办用地改建。在《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中提到，允许商办用房等按照规定改建用于租赁住房。但具体的实施细则仍未出台，对于商办用房的类型和消防标准缺乏进一步规定，导致这些公寓至今仍处于“灰色地带”。部分地区已开始对相关项目展开综合评估，对具备一定区位优势，在能保证使用安全、人员安全、消防安全的前提下，探索试点商办等用房改造用作租赁住房的标准和流程。