一、长租房公寓租金价格高的原因是什么

1、长租公寓的租金普遍要比周边同类型个人房源租金高一、二成。而长租公寓的高租金，在一定程度上与其白领客群定位有很大关系。从租户的角度来看，月收入在1.5万元以上者，对公寓租金价格的敏感度实际并不高。因此长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解，因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领，他们有较强的租金承受能力。

2、品牌公寓提供了各种硬件和软性的配套，而且租住的客户也是经过筛选，其实是物超所值的。长租公寓提供的精细化服务，如管家服务、免费健身房等等，都是需要成本的，而这些往往也都是白领租客所看重的。

3、找房难、价格不透明、高中介费、无服务等等，恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点，而一些长租公寓无中介费、管家服务、提供公共空间等，很好地解决了这些痛点，这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。

长租公寓的价格虽然比市场要高，但是综合对比环境和服务，这个溢价可以接受。

二、 长租公寓“租金贷”是什么

1、租金贷是一种消费信贷业务，这是其一般性。

租金贷又名租房分期，是以租客作为借款人，向银行等金融机构申请个人消费借款，借款用途指定用于借款人承租某一租赁用房的个人消费信贷。

借款金额往往是租客11个月的租金总和，还款方式为等额本息。在实操中，租客借款所产生的利息往往由长租公寓承担，所以，租客不用承担和支付利息，其每月还款金额等同于租房月租金额，即租金贷不增加租客的租房成本。另外，租金贷的担保方式往往为租赁用房的提供者即长租公寓进行连带担保。

2、租金贷是一种以递延服务为借款用途的消费信贷业务，具有其特殊性。

分析租金贷的交易结构，除了具备一般消费信贷产品的属性以外，也有其特殊性。

其一是借款人（即租客）向金融机构申请借款用于消费的商品，不是有型的可以直接拿走的商品，而是一种无形的商品，即房屋出租服务。其二，这种消费的无形商品不是在购买后的当即一次性消费完结的，租房服务需要在后续租赁合约期内由长租公寓持续不断的提供，是一种递延服务性商品。

三、租金贷的价值

金融的本质是资金在时间和空间的配置，租金贷没有偏离这样的本质，良好开展的租金贷，对租客、长租公寓和金融机构都具有较高的价值。

1是对租客而言。在没有租金贷产品情况下，一般是押一付三，以杭州平均1800元/间月的租金价格测算，租客在签约时需要一次性支付押金加三个月租金合计7200元，在后续每季度需要支付5400元。

而有了租金贷产品之后，租客在签约时只需支付一个月押金加一个月租金合计3600元，在后续每月支付1800元。租客通过该产品实现了轻松月付，减轻了一下子支付高额款项的压力，且借款利息不用自己承担，不增加任何成本。

2是对长租公寓。在没有租金贷产品的情况下，往往采用押一付三的出租方式，一份12个月的房屋出租业务，要分四次回款，分别是签约时7200元、第二季度5400元、第三季度5400元、第四季度5400元。

而有了租金贷产品之后，由于金融机构信贷资金的支持，其在与租客签约的当日可获得租客支付的一个月押金和一个月租金即3600元，次日会获得金融机构发放的11月租金贷款项19800元（往往扣除长租公寓代缴的利息）。

可见，通过租金贷产品，长租公寓虽然代为承担了一些利息，但实现了未来应收租金的快速回笼，加快了现金流。

3是对金融机构而言。如上所述，房屋租赁市场是一个万亿级别的市场，以租房为标的的消费信贷也是金融机构一个重要的市场机遇。相比较于3C分期等有形的商品，无形服务的租房分期，从某种程度上更容易把控风险，因为对借款人而言，这种商品拿不走、搬不动、也无法变现。

同时，目前主流租金贷的综合收益率在年化13%左右，对金融机构而言，也是不低的收益率。场景、风险和收益三者考量，租金贷都是一款不错的个人消费信贷产品。

四、当前租金贷的主要风险

如果说2017年是我国长租公寓发展的元年，那么，2018年则是长租公寓风险暴露年。目前租金贷主要的风险在于：

1、租客在不知情的情况下办理了租金贷。

个别长租公寓和金融机构为了追求贷款申请过程的“极简”、“无感”体验，省略了很多告知和确认流程，导致租客在自己不知情的情况下，申请了租金贷借款。本来只是一名普普通通的租客，却在租房时不知不觉变成了某金融机构的借款人。

2、租金贷资金流出长租公寓主业。

长租公寓通过租金贷这一金融产品，能够快速、提前、有效地回笼未来应收租金。

但解剖长租公寓的基本盈利模式，他也有很多未来应付款项需要支出，最主要的就是向业主支付租金、对房屋进行改造优化的硬装、软装和家电等费用，以及支付员工工资。但个别长租公寓却将这些提前收取的未来应收租金挪作他用，流出长租公寓这个基本业态。

3、个别长租公寓融资杠杆过大。

目前，市场上的个别长租公寓实缴资本较低，但通过租金贷、应收租金保理、收房贷、装修贷等产品的叠加使用，使其融资杠杆已经非常巨大，一房多融、多头融资时有发生。出租率一旦降低、或者哪一款金融产品的持续性发生中断，都随时有可能使整个公司的资金链发生断裂。

4、存在租客借了钱却无房可租的严重后果。

长租公寓运营的房源往往通过业主出租（包租关系）或者委托其出租（委托代理关系）所获得，而租房这种商品是拿不走且需要在租期内持续提供的服务，这样就给了业主在长租公寓与其发生纠纷时，可以清退租客终止出租的机会。

加之，同一套房子的租赁权天然地次于业主对房子的产权，这样也给业主绕过长租公寓直接与租客发生纠纷提供了更大的可能。

这也是目前几个暴雷的长租公寓产生的最坏结果：租客向金融机构申请了贷款，长租公寓快速回笼了租金，但由于扩张过猛或者流出主业，导致没有向业主及时支付房租，业主直接驱赶租客，租客承担债务却无房可租。