【商务公寓】商务公寓属于住宅吗 商务公寓与住宅的差别

商务公寓属于住宅吗

目前市场上的公寓一般分为住宅型公寓(属商品住宅)和商务型公寓(或称商住型公寓)，由于用地性质和产权年限上的不同导致贷款方式、贷款年限以及各种税费等存在诸多差异。

住宅型公寓(属商品住宅)和商务型公寓(或称商住型公寓)的区别：

商务公寓与住宅的差别

住宅型公寓(属商品住宅)和商务型公寓(或称商住型公寓)对比的优缺点：

A 住宅型公寓

这类公寓的特点是户型面积小，多为30-60㎡。多处在繁华地段，周边配套设施完善，销售价格一般高于区域整体水平。

住宅型公寓优点：

1、使用成本相比而言较低。产权70年，可商贷，亦可公积金贷，贷款成数高，利率较商务公寓便宜，物业、水、电、煤等按民用收费。

2、舒适度更高。住宅型公寓的居住舒适度明显优于商务型公寓，每个标准层设置的公寓间数不超过20间，电梯配比多为每层1：10，多数通有燃气管道，不影响正常的家庭生活。

3、税费较低。住宅性质的公寓交契税按照90㎡以下普通住宅的契税比例交1%。这也是其优于商务型公寓的特点之一，便于今后转手。

注：根据现行契税政策的规定，个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90㎡(含90㎡)以下的，契税按照1%执行；户型面积在90㎡到144㎡(含144㎡)的，税率加倍征收，即税率为2%；所购住宅户型面积在144㎡以上的，契税税率按照4%征收。而购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，一律按照4%的税率征税。

住宅型公寓缺点：

1、功能受限。只能居住，小区不允许办公。

2、售价较高。住宅型公寓单价一般高于普通住宅，也高于商务型公寓。

B 商务型公寓

此类公寓产权年限为40年，一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，价格相对写字楼较低；面积主要在90㎡以下，配套齐全，交通方便。

但相比住宅型公寓，商务型公寓缺点也较为明显：

1、产权年限。商业用地40年，比住宅的70年缩水严重。根据目前《物权法》规定，关于商业用地产权到期后是否能够像住宅用地自动续期，并没有明确规定，因此，购买商业用地上的商住房还是有一定风险。

2、居住环境。每层住户较多，10-20户，中间隔以长形楼道，尤其是处于阴面的住户，采光较差，且多数存在卫生间无窗户、厨房过小或厨房呈开放式等问题，造成其居住舒适度低于住宅型公寓。此外，住户多，且商住两用，各色人等出入，较为嘈杂，安全性也较弱；

3、得房率。过道等公共地方多，造成公摊大，得房率低，一般仅为70%左右，这就在无形之中抬高了其套内使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能；

4、按揭方式。大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年，且只能使用商贷，贷款利率一般也较住宅高，不利用购房者购入；

5、日常生活成本。按公建用途规定，其物业、水、电、气等为商业收费，较民用收费贵，因此对于购房者，应该在购房时询问清楚。当然，目前某些开发商在开发中会采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。

6、设计标准。设计导向不同，公共建筑物业受朝向、采光、进深等限制较少，而住宅的要求较高。住宅型公寓建筑间距、采光一般是按照住宅规划设计标准严格执行；而商住型公寓一般位于城市的繁华地段和商务服务范围中，其建筑日照间距、建筑设计等按照公共建筑标准执行。

7、交易税费。初次购买或者转让时的契税按照4%收取，而住宅低于90㎡为1%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。此外，根据规定，商业性质用房如果不满5年出手需要交纳5种税费，分别是：营业税5.6%、印花税0.05%、土地增值税6%、个税1%或购房差价的20%、契税4%、交易手续费10元/㎡，除去交易手续费，剩余5种税加起来高达16.65%。

以一套面积40㎡总价25万元的房子为例，5年内转手需承担的税额将达到25万元*16.65%=41625元。这样高的一个税费，直接影响了购房者的投资回报率，也不利于出手。

商务型公寓优点主要有以下几点：

1、商住两用

既可居住，又可办公，具备写字楼功能；在部分城市还可注册公司，价格相对写字楼较低；繁华商圈，配套齐全，交通便利，可做酒店或办公点。易转手，适合投资。

2、建造标准较高

商务公寓的房屋建设标准不同，如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高。

这样看来，如果是自住的年轻小贵族，住宅公寓是比较适合的选择，但如果投资，就另当别论了。对于住宅公寓和商务公寓的区别及选择办法，就是这些啦。