【地铁房投资】投资地铁房需要注意什么 地铁房投资需谨慎

地铁房投资“三要”、“三不要”

“三要”：要关注地铁的走向以及与其他线路的连接位置；要留意区域的整体规划状况；要分析区域目前的状况，包括消费水平、人口状况以及商业氛围等。

“三不要”：周边人口过于稀少的地段，不要过早地入市；没有成熟商业氛围支撑或规划支撑的项目，不要过早入市；开发商实力不明确的项目，不要提前入市。

地铁房投资需谨慎

一、分析周边环境因素

地铁房的升值空间大小，一定程度上是由需求量决定的。简单来说，是一个这样的规律：大量外来人口存在，原有城内用地有限以及地铁沿线规划合理，是地铁沿线升级潜力大小的决定性因素。比如说北京轻轨一开通，两侧2公里内的住宅均价就上涨了10-20%；而天津的地铁开通时，周边房价却没有这么明显变化，反而是经济开发区因为“环渤海战略”房价大幅上扬，进而带动一批房产投资资金进入天津，推动了后两季均价的大幅上扬。可见地铁沿线的投资价值高并不是一定的。在选择投资时，应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。

地铁房需要提前考虑的环境因素有：

1、城市经济是否能保持稳定增长?

2、未来房产政策是否有所调整?是否有更多的有力政策保证房产的价值的上升?

3、这一地区是否是政府规划发展的地区?

4、房产周边是否有完善的生活配套?

二、分析价格成长空间

实际上地铁房已经存在一定的泡沫，衡量它是否还具有投资价值，是否在正常的投资价值增长范围内，这些需要通过客观的数据来衡量。

建议在关注未来价格上涨空间方面，可以参考以下数据：

1、从城市核心向外辐射，参考同在一环形范围内其他地区的房价。

2、计算本地区租金与房价比，与本市平均水平及成熟社区的数据做对比。如果两个数据价格差超过30%，就应该具体分析存在差距的原因；

3、楼盘开发商及物业等一些常规楼盘的比较数据在此也依旧有效。

因此地铁房不能盲目投资，需要投资者认真地考察和比较，因为房产投资的流动性非常差，投资周期比较长，这样投资风险的可控性不强，管理难度比较大，精力投放比较多。但是适当的房产特别是地铁房投资，在高资产人群的投资组合中还是发挥了“定海神针”的高价值。

三、地铁沿线最好选中低端住宅

投资专家认为，地铁物业的这种升值潜力，在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅，是否在交通干道沿线意义不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地铁的横空出世带来前所未有的机遇，而写字楼项目从中受益的可能性更突出。

四、地铁商铺

地铁商铺作为固定资产投资，回报期应该控制在10年左右，地段不同决定了商铺的投资发展方向不同，回报期也就有较大差别，盲目投资必然会造成损失。理性的购房者应当更关注楼盘物业本身的规划设计和综合品质。

五、地铁上盖物业

有公开数据资料显示，地铁上盖物业价格平均要高于同片区同等素质物业30%以上。一项统计数据表明，在国际城市规划中，地铁上盖物业已经成为发展潜力最大、实用程度最高、抗风险能力最强的城市高效物业形式。地铁上盖物业即结合地铁站点的建设向上拓展空间，构建轨道站点综合体，将交通接驳、商业、办公、居住等需求整体化解决，实现最大化的土地利用。

六、谨防透支其未来的房价

对于购房者而言，如果是自住型购房，出于居住习惯或者办公需要，当然可以持有，而对于部分投资型的客户而言，必须考虑较长时间的资金风险，在资金实力比较强的情况下，持有作为长期投资的产品或许可行，但是并不是一个很好的投资渠道。在“地铁房”普遍上涨的情况下，有可能会透支其未来的房价，即在轻轨交付之后，其房价的上升仍然需要一个过程，而此时已经有些涨得过头了，所以购房还需冷静，谨慎购买。