商业地产运营管理有哪些

一、产权持有

1、优势

（1）便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险.

（2）物业租金逐年递增。

（3）物业抵押融资，等待增值。

2、劣势

（1）专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报。

（2）回报期长。

（3）初期投入资金压力大。

3、适用条件

（1）开发商以商业地产为长期经营的资产。

（2）资金实力雄厚。

（3）拥有优秀经营管理人才。

二、租售并举

1、优势

（1）业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益。

（2）出售部分物业使回报期缩短。

（3）主力店使物业增值快。

2、劣势

（1）对主力店招商能力要求极高。

（2）回报期长。

（3）初期投入资金压力大。

3、适用条件

（1）盈利周期短。

（2）资金实力雄厚。

三、产权出售

1、优势

（1）短期可有回报。

（2）整体出售销售周期较长，客户少。

2、劣势

（1）后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高。

（2）不享有地产增值的效益。

3、适用条件

（1）短期内要求回报。

（2）资金实力不够。

（3）人才缺乏。

商业地产的发展趋势

一、传统开发商试水商业地产

除了过往专注于住宅开发的知名开发商纷纷转移重心，而这些传统开发商在商业地产经验积累不足的情况下，急切期望与商业地产运营商这样的专业机构合作，资源整合，分别发挥各自在资金和专业两方面的优势，最大限度降低未知风险，最大限度获取财务利润。

二、商业地产的分工迈向精细化

传统房地产开发商在商业地产领域多没有经验，急需与作为商业地产运营商这样的商业地产外脑合作。于是，中国商业地产从投资、开发、运营一把抓的形式，逐渐迈向更加科学、成熟的分工。开发者负责投资，运营商负责项目从定位、招商到开业运营的一切专业运营管理。

三、郊区型新零售业态崛起

在各大城市的核心地块用地空间逐步减少的情况下，随着新型城镇化政策的进一步贯彻和推行，城市郊区的新板块成为商业地产下一波热点区域。这极大地推进了以目的性消费为主的郊区型零售业态的迅猛发展。

四、商业地产跨界风将盛行

目前，主题或者细分的差异化策略将跨界风逐渐引入日益同质化的商业地产。越来越多文化、艺术与商业相融合的购物中心脱颖而出。其产品的建筑、业态和规划都将以主题或细分为竞争策略，满足中国消费者在购物之余丰富多元化的文化体验需求。

五、开发成本升高，租售双模式盛行

在商业资产缺乏融资渠道的背景下，租售双模式正在盛行。对此，商业管理公司在为开发商设计投资回报时，会根据项目实际优劣势和开发商的需求，分别设置多种形式、多个层面的利润回收渠道和方式，囊括短期、中期和长期目标的完整解决方案。

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