房地产开发流程有哪些

一、房地产开发公司的设立

1、内资房地产综合开发公司的设立

（1）公司设立准备

（2）申请资质等级审批

（3）申请办理企业名称预先核准

（4）办理工商注册登记

（5）办理税务登记

2、外资房地产开发公司的设立

（1）申请批准项目建议书

（2）办理企业名称登记

（3）送审合资或合作合同、章程

（4）申领外商投资企业批准证书

（5）办理企业登记

二、房地产开发项目的立项和可行性研究

1、选定项目，签定合作意向书

2、初步确定开发方案

3、申报规划要点

4、申报、审批项目建议书

5、编制项目可行性研究报告

6、申报、审批项目可行性研究报告

三、房地产开发项目的规划设计

1、申报选址定点

2、申报规划设计条件

3、委托作出规划设计方案

4、办理人防审核

5、办理消防审核

6、审定规划设计方案

7、住宅设计方案的专家组审查

8、落实环保“三废”治理方案

9、委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘探

12、委托初步设计

13、申报、审定初步设计

四、房地产开发项目的市政配套

1、征求主管部门审查意见

2、落实市政公用设施配套方案

3、报审市政配套方案

4、市政各管理部门提出市政配套意见

8、市政管线综合

五、取得房地产开发项目土地使用权

1、国有土地使用权的出让

（1）办理建设用地规划许可证

（2）办理建设用地委托钉桩

（3）办理国有土地使用权出让申请

（4）主管部门实地勘察

（5）土地估价报告的预审

（6）委托地价评估

（7）办理核定地价手续

（8）办理土地出让审批

（9）签订国有土地使用权出让合同

（10）领取临时国有土地使用证

（11）领取正式国有土地使用证

（12）国有土地使用权出让金的返还

2、国有土地使用权的划拨

（1）国有土地使用权划拨用地申请

（2）主管部门现场勘察

（3）划拨用地申请的审核、报批

（4）取得划拨用地批准

3、集体土地的征用

（1）征用集体土地用地申请

（2）到拟征地所在区（县）房地局立案

（3）签订征地协议

（4）签订补偿安置协议

（5）确定劳动力安置方案

（6）区（县）房地局审核各项协议

（7）市政府下文征地

（8）交纳菜田基金、耕地占用税等税费

（9）办理批地文件、批地图

（10）办理冻结户口

（11）调查户口核实劳动力

（12）办理农转工工作

（13）办理农转居工作

（14）办理超转人员安置工作

（15）地上物作价补偿工作

（16）征地结案

六、房地产开发项目的拆迁安置

1、委托进行拆迁工作

2、办理拆迁申请

3、审批、领取拆迁许可证

4、签订房屋拆迁责任书

5、办理拆迁公告与通知

6、办理户口冻结

7、暂停办理相关事项

8、确定拆迁安置方案

9、签订拆迁补偿书面协议

10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置

11、发放运作拆迁补偿款

12、拆迁施工现场防尘污染管理

13、移交拆迁档案资料

14、房屋拆迁纠纷的裁决

15、强制拆迁

七、房地产开发项目的开工

1、准备工作

（1）领取房地产开发项目手册

（2）项目转入正式计划

（3）交纳煤气（天然气）厂建设费

（4）交纳自来水厂建设费

（5）交纳污水处理厂建设费

（6）交纳供热厂建设费

（7）交纳供电贴费及电源建设集资费

（8）土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

（9）设计单位出报批图

（10）出施工图

（11）编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

（12）办理消防审核意见表

（13）审批人防工程、办理人防许可证

（14）核发建设工程规划许可证

（15）领取开工审批表，办理开工登记

2、工程建设招投标

（1）办理招标登记、招标申请

（2）招标准备

（3）招标通告

（4）编制招标文件并核准

（5）编制招标工程标底

（6）标底送审合同预算审查处确认

（7）标底送市招标办核准，正式申请招标

（8）投标单位资格审批

（9）编制投标书并送达

（10）召开招标会，勘察现场

（11）召开开标会议，进行开标

（12）评标、决标

（13）发中标通知书

（14）签订工程承包合同

（14）工程承包合同的审查

3、开工手续办理

（1）办理质量监督注册登记手续

（2）建设工程监理

（3）办理开工统计登记

（4）交纳实心黏土砖限制使用费

（5）办理开工前审计

（6）交纳投资方向调节税

（7）领取固定资产投资许可证

（8）报装施工用水、电、路

（9）协调街道环卫部门

（10）协调交通管理部门

（11）交纳绿化建设费，签订绿化协议

（12）领取建设工程开工证

4、工程施工

（1）施工场地的“三通一平”

（2）施工单位进场和施工暂设

（3）工程的基础、结构施工与设备安装

（4）施工过程中的工程质量监督

5、竣工验收

（1）办理单项工程验收手续

（2）办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

（3）商品住宅性能认定

（4）竣工统计登记

（5）办理竣工房屋测绘

（6）办理产权登记

八、房地产开发项目销售

1、市外销售

（1）办理《外销商品房预（销）售许可证》

（2）选定中介代理机构和律师事务所

（3）与购房者签订认购书

（4）签订正式买卖契约

（5）办理签约公证

（6）办理外销商品房预售契约公证

（7）办理外销商品房的预售登记

（8）外销商品房转让登记

（9）外销商品房抵押登记

（10）楼宇交付入住手续

（11）办理产权过户手续

2、市内销售

（1）签署预售内销商品房预售款监管协议

（2）办理《内销商品房预（销）售许可证》

（3）销售项目备案

（4）委托中介代理机构进行销售

（5）与购房者签订认购书

（6）与购房者签订买卖契约

（7）办理预售登记

（8）办理转让登记

（9）办理房地产抵押登记手续

（10）楼宇交付入住

（11）质量保证书和使用说明书

（12）办理产权立契过户手续

3、房地产出租

（1）房屋出租权的确认

（2）申请房屋租赁许可证

（3）出租人与承租人签订书面承租协议

（4）租赁当事人办理租赁登记手续

（5）租赁房屋的转租

（6）房屋租赁关系的终止

开发房地产要注意什么

一、项目用途

依靠大量的市场调研资料，分析所在地块的周边环境，房地产开发状况，各种用途的房地产开发量、市场接受度等，对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析，尽量避开激烈竞争，找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位，如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境，而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达，距政府部门较近，市政配套完善，商业气息浓郁，较为繁华热闹的环境。

二、建筑形态

以住宅而言，从建筑形态看，有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看，有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态，在房型上，如何确定不同房型的比例分配，各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手，进行相关市场分析，不能仅凭经验判断，要以数据为依据，以市场需求为导向，再加以科学合理的市场预测。

三、产品规划

产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，要依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。

四、市场价格

项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源，才能对项目有清醒的认识，确定项目的档次进行成本控制，在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时，要注意周边楼盘是在何时推出，周边楼盘的工程进度，周边楼盘的付款方式等问题。

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