一、物流地产基金是什么意思

物流地产基金，是指以仓储物流资产为最终投资标的的私募股权投资基金。

物流地产基金的交易模式往往为基金通过直接或间接的方式收购持有物流资产的项目公司股权，并委托专业的管理人对资产进行开发、改造或运营，在资产运营一段时间后，通过出售资产、股权转让或REITs等方式完成退出，进而获得收益。

二、物流地产基金的基本特点是什么

物流地产基金系以物流地产为投资对象的投资基金。而物流地产则是以企业物流需求为导向开发的物流设施的不动产载体，属于工业地产的一种，在普通地产服务的基础上，融入物流服务。

一般而言，物流地产可能包括物流园区、物流仓库等设施。因此，不同于一般酒店、写字楼等商业地产的独立性，只要单体项目位置佳、资产管理优质就有提升租金的很大空间、就可能取得理想的投资回报，物流地产的投资往往需要以点连线带面，形成整体化布局，才能实现规模效应，有效提升物流效率，从而提高收益回报。

由于物流地产基金规模庞大，物流地产体系布局时间较久。对于物流地产的投资人而言，没有可预期的稳定资金来源，难以进行大规模投资布局，因此往往需要提前开始募资，并根据募资情况调整投资布局。且由于物流地产基金往往规模庞大，很难在短期内迅速完成投资。

三、物流地产基金的运作模式是什么

参考基金参与物流地产运作的各种模式，目前市场上一种比较成熟的模式是，基金设立主导方既从事物流仓储设施的开发，又从事物流仓储设施的运营，同时还对物流地产基金进行管理，即能够集物业开发、物业运营及基金管理三种核心功能于一身。

相应地，该主导方内部也需要设立不同的职能部门（或相应的集团内事业部）各司其职，以匹配前述不同功能，通常至少包括负责募资、投资的基金管理端和负责物业开发、运营的资产管理端，不同机构视其内部运作方式和组织架构不同作具体设置和调整。以下从各职能分工的角度出发，对物流地产基金的运作模式进行简要说明：

1、物业开发部门负责根据市场或者特定客户的需求通过公开市场受让土地、开发物流仓储设施。

2、待项目完工之后，物业开发部门将项目移交给物业运营部门，物业运营部门对项目进行招租及提供其他资产管理服务，当物业的出租率和租金回报率达到一定比例之后，再由基金管理部门安排其管理的物流地产基金收购已经能够稳定运营的成熟物业资产。

3、物流地产项目被基金收购之后，仍由物业运营部门进行专业管理，提升物流地产的品质，进而提高物流地产基金的投资回报；而通过收购，物业开发部门得以快速回笼资金，将所获得的收购对价继续用于新的物流地产项目的开发，提高资金周转率。

三者相协调，上述运作模式可以使得物流地产的开发、运营和收购形成有机循环，从而得以迅速扩张。